:
Przez lata obowiązywała prosta zasada:
nowe inwestycje w Hiszpanii są droższe, rynek wtórny tańszy.
Dziś, szczególnie w najbardziej pożądanych regionach, ten schemat przestaje działać.
I inwestorzy, którzy nadal opierają się na starych założeniach, mogą błędnie interpretować realia rynku nieruchomości w Hiszpanii.
Jak zmienił się rynek nieruchomości w Hiszpanii
Hiszpański rynek mieszkaniowy wszedł w nową fazę.
Po latach dynamicznych wzrostów ceny przestały rosnąć równomiernie.
Zamiast tego obserwujemy lokalne deformacje cenowe wynikające z:
- ograniczonej podaży mieszkań
- rosnącego popytu międzynarodowego
- niewielkiej liczby nowych inwestycji
- migracji stylu życia do regionów nadmorskich
Zjawisko to szczególnie widoczne jest w regionach takich jak Walencja, Costa Blanca, Malaga, Madryt czy wybrane części wybrzeża Morza Śródziemnego.
Dlaczego rynek pierwotny był zawsze droższy
Historycznie nowe inwestycje w Hiszpanii były droższe nawet o 20–30% w porównaniu do rynku wtórnego.
Powody były oczywiste:
- nowoczesne standardy budowy
- wyższa efektywność energetyczna
- lepsze układy funkcjonalne
- przewaga cenowa deweloperów
W wielu lokalizacjach nadal tak jest.
Ale już nie wszędzie.
Nowy trend: zrównanie cen rynku pierwotnego i wtórnego
W najmocniejszych mikrorynkach obserwujemy wyraźną zmianę.
Ceny nowych inwestycji i nieruchomości z rynku wtórnego zaczynają się zrównywać.
A w niektórych przypadkach wyremontowane mieszkania z drugiej ręki są droższe niż nowe apartamenty od dewelopera.
Dlaczego tak się dzieje?
Rynek wtórny w najlepszych lokalizacjach napędzany jest przez:
- bardzo ograniczoną dostępność dobrych nieruchomości
- emocjonalne wyceny właścicieli
- zagranicznych kupujących kupujących lokalizację, nie standard
- niską rotację w prestiżowych dzielnicach
Efekt: ceny rynku wtórnego premium często rosną przez niedobór, a nie przez jakość.
Kiedy rynek wtórny drożeje przez niedobór
W regionach lifestyle’owych ceny nieruchomości z drugiej ręki coraz częściej wynikają z rzadkości oferty, a nie parametrów technicznych.
Prowadzi to do sytuacji takich jak:
- starsze mieszkania sprzedawane w cenach nowych inwestycji
- nieruchomości wymagające remontu wyceniane bardzo optymistycznie
- ceny oderwane od parametrów energetycznych i technicznych
To nie jest irracjonalność rynku — to klasyczny efekt niedoboru.
Ale dla inwestora oznacza zupełnie inne podejście do analizy wartości.
Dlaczego rynek pierwotny bywa dziś bardziej racjonalny
Nowe inwestycje w Hiszpanii, mimo rosnących kosztów budowy, nadal podlegają twardym ograniczeniom:
- ekonomice zakupu gruntów
- kosztom materiałów i robocizny
- finansowaniu projektów
- harmonogramom sprzedaży deweloperów
To tworzy naturalną dyscyplinę cenową.
Paradoksalnie, w części topowych lokalizacji sprawia to, że rynek pierwotny bywa dziś bardziej racjonalnie wyceniony niż wtórny.
Jeszcze dekadę temu byłoby to nie do pomyślenia.
Zmiana percepcji: nowe nie zawsze znaczy droższe
Największa transformacja zachodzi w sposobie postrzegania rynku.
W wielu pożądanych regionach Hiszpanii:
- rynek wtórny napędzany jest emocjami i niedoborem
- rynek pierwotny opiera się na kosztach i planowaniu
Co prowadzi do zaskakującego wniosku:
Nowe inwestycje przestają być najdroższą opcją.
Coraz częściej są opcją bardziej logiczną inwestycyjnie.
Jeśli chcesz zobaczyć aktualne najlepsze inwestycje od czołowych deweloperów w Hiszpanii, sprawdź moje portfolio nieruchomości premium dostępne na Milamar Homes. www.milamarhomes.pl
Co to oznacza dla inwestorów w Hiszpanii
Zmiana ta ma konkretne konsekwencje dla kupujących.
1. Analiza musi być lokalna
Średnie krajowe tracą znaczenie. Liczą się mikrorynki.
2. Rynek wtórny nie zawsze jest tańszy
W topowych lokalizacjach rabat może nie istnieć.
3. Liczy się jakość w całym cyklu życia nieruchomości
Energetyka, układ i koszty utrzymania zaczynają wygrywać z ceną za metr.
4. Strategia inwestycyjna ma kluczowe znaczenie
Hiszpania przestaje być jednym rynkiem — staje się mozaiką mikrorynków.
Co dalej z rynkiem nieruchomości w Hiszpanii?
Wraz z zaostrzaniem regulacji energetycznych i ograniczoną podażą nowych projektów trend zbieżności cen może się pogłębiać.
Możemy wchodzić w etap, w którym:
- nowe inwestycje definiują standard jakości
- starszy zasób mieszkaniowy ulega polaryzacji
- logika cen staje się bardziej złożona
Nie bardziej przewidywalna — ale zdecydowanie bardziej dojrzała.
Podsumowanie
Hiszpania przestaje być rynkiem, w którym istnieje prosta hierarchia cenowa między rynkiem pierwotnym a wtórnym.
W wielu najbardziej pożądanych lokalizacjach różnica nie przebiega już między „nowym” a „starym”.
Tylko między:
ceną racjonalną a ceną wynikającą z niedoboru.
A umiejętność odróżnienia jednego od drugiego może być jedną z największych przewag inwestorskich w najbliższych latach.
Aktualne projekty z rynku pierwotnego oraz wyselekcjonowane nieruchomości znajdziesz w sekcji ofert na stronie: https://milamarhomes.pl/index.php/property-type/rynek-pierwotny/
Jeśli potrzebujesz indywidualnej analiz rynku lub dostępu do inwestycji off-market, napisz do mnie: milamar.homes@gmail.com
Autor:
Katarzyna Jagodzińska
Luxury Real Estate & Investment Broker
Milamar Homes
