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Durante años ha habido una regla simple:
las promociones nuevas en España son más caras, el mercado secundario es más barato.
Hoy en día, especialmente en las regiones más deseables, este modelo ya no funciona.
Y los inversores que siguen confiando en viejas suposiciones pueden estar malinterpretando las realidades del mercado inmobiliario español.
Cómo ha cambiado el mercado inmobiliario español
El mercado inmobiliario español ha entrado en una nueva fase.
Tras años de subidas dinámicas, los precios han dejado de subir de forma constante.
En su lugar, observamos deformaciones locales de los precios resultantes de:
- oferta limitada de viviendas
- creciente demanda internacional
- un pequeño número de nuevas inversiones
- migración del estilo de vida a las regiones costeras
Este fenómeno es especialmente evidente en regiones como Valencia, Costa Blanca, Málaga, Madrid y partes seleccionadas de la costa mediterránea.
Por qué el mercado primario siempre ha sido más caro
Históricamente, las promociones nuevas en España han sido más caras hasta un 20-30% en comparación con el mercado secundario.
Las razones eran obvias:
- normas de construcción modernas
- mayor eficiencia energética
- mejores disposiciones funcionales
- ventaja de precio para los promotores
Esto sigue siendo así en muchos lugares.
Pero ya no en todas partes.
Nueva tendencia: igualación de los precios del mercado primario y secundario
En los micromercados más fuertes, estamos viendo un cambio claro.
Los precios de las nuevas promociones y de las propiedades del mercado secundario empiezan a converger.
Y en algunos casos los pisos de segunda mano reformados son más caros que los pisos nuevos de un promotor.
¿Por qué ocurre esto?
El mercado secundario en ubicaciones privilegiadas está impulsado por:
- disponibilidad muy limitada de buenas propiedades
- valoraciones emocionales de los propietarios
- los compradores extranjeros compran la ubicación, no la norma
- baja rotación en barrios prestigiosos
El resultado: los precios en el mercado secundario suelen subir por escasez y no por calidad.
Cuando el mercado secundario se encarece por la escasez
En las regiones con estilo de vida, los precios de los inmuebles de segunda mano se rigen cada vez más por la rareza de la oferta que por parámetros técnicos.
Esto lleva a situaciones como
- los pisos más antiguos se venden al precio de los nuevos
- inmuebles que necesitan reformas valorados con mucho optimismo
- precios desconectados del rendimiento energético y técnico
No se trata de irracionalidad del mercado, sino del clásico efecto de escasez.
Pero para el inversor, significa un enfoque completamente diferente del análisis del valor.
Por qué el mercado primario es a veces más racional hoy en día
Las nuevas inversiones en España, a pesar del aumento de los costes de construcción, siguen estando sujetas a duras restricciones:
- la economía de la adquisición de tierras
- costes de material y mano de obra
- financiación del proyecto
- calendario de ventas de los promotores
Esto crea una disciplina de precios natural.
Paradójicamente, en algunas de las mejores ubicaciones, esto hace que hoy en día el mercado primario tenga a veces precios más razonables que el secundario.
Incluso hace una década, esto habría sido impensable.
Cambiar las percepciones: nuevo no siempre significa más caro
La mayor transformación se está produciendo en la forma de percibir el mercado.
En muchas regiones deseables de España:
- el mercado secundario se rige por la emoción y la escasez
- el mercado primario se basa en el coste y la planificación
Lo que nos lleva a una conclusión sorprendente:
Las nuevas inversiones ya no son la opción más cara.
Cada vez más, son una opción de inversión más lógica.
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Qué significa esto para los inversores en España
Este cambio tiene implicaciones concretas para los compradores.
1. el análisis debe ser local
Las medias nacionales están perdiendo relevancia. Los micromercados importan.
2. el mercado secundario no siempre es más barato
En las mejores localidades puede no existir el descuento.
3. la calidad durante todo el ciclo de vida de la propiedad cuenta
Los costes de energía, trazado y mantenimiento empiezan a ganar la partida al precio por metro.
4. la estrategia de inversión es clave
España ya no es un mercado único, se está convirtiendo en un mosaico de micromercados.
¿Qué le espera al mercado inmobiliario español?
Con una normativa energética más estricta y una oferta limitada de nuevos proyectos, la tendencia a la convergencia de precios podría empeorar.
Puede que estemos entrando en una etapa en la que:
- los nuevos desarrollos definen la norma de calidad
- el parque de viviendas antiguas se está polarizando
- la lógica de precios se vuelve más compleja
No más predecible, pero definitivamente más maduro.
Resumen
España ya no es un mercado en el que exista una simple jerarquía de precios entre los mercados primario y secundario.
En muchos de los lugares más deseados, la diferencia ya no es entre “nuevo” y “viejo”.
Sólo entre:
el precio racional y el precio de escasez.
Y la capacidad de distinguir una de otra podría ser una de las mayores ventajas para el inversor en los próximos años.
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Autor:
Katarzyna Jagodzińska
Luxury Real Estate & Investment Broker
Milamar Homes
